В каком случае невозможно выселить квартирантов?

07.09.2018 09:00

Читатель спрашивает — юрист отвечает

Я планирую сдать квартиру приезжим людям. Но мне рассказали, что бывают такие ситуации, когда квартирантов нельзя выселить даже через суд. Так ли это?

Пуская в свою квартиру посторонних людей, желательно заключить с ними договор найма жилого помещения.

Мирное заключение договора найма жилого помещения нередко заканчивается скандалами и принудительным выселением нерадивых квартирантов.

Однако даже через суд таких квартирантов бывает выселить невозможно, т.к. собственник связан договорными отношениями и не может это сделать когда ему угодно.

Договор найма жилого помещения по срокам может быть двух видов: краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (сроком от 1 до 5 лет).

Заключение договора найма жилья на неопределенный срок законом не предусмотрено, поэтому если срок в договоре не обозначен, применяться будет максимальный 5-летний срок.

Первый вариант (когда договор заключается не более, чем на год) намного безопаснее для собственника. Дело в том, что для долгосрочного договора аренды (от года) предусмотрены особые правила его прекращения

— не менее чем за 3 месяца до истечения срока договора собственник жилья должен предупредить квартирантов о том, что он не намерен продлять дальше договор и сдавать квартиру кому-либо в течение ближайшего года,

— если хозяин промолчал, а наниматель не отказался от договора и продолжает проживать в квартире, договор считается продленным автоматически на тех же условиях и на тот же срок.

Поэтому собственник уже не сможет выселить такого квартиранта в течение еще одного срока договора.

Досрочное расторжение договора возможно только в определенных случаях, если хозяин сообщил нанимателю, что он не намерен продлять договор и сдавать квартиру кому-либо, а сам в течение года сдаст жилье, то наниматель вправе оспорить такой договор, потребовать перезаключить его с ним и взыскать убытки.

При краткосрочном найме жилья (до года) автоматическая пролонгация возможна только, если она прямо предусмотрена договором. Поэтому необходимо проследить, чтобы такого пункта в договоре не было.

Выселить квартирантов досрочно можно только при условии расторжения договора. А возможно это только в судебном порядке, если доказать, что

— наниматели не вносят арендную плату за квартиру в установленный договором срок более двух раз (если договор сроком до года) или задолжали плату за полгода (если договор долгосрочный),

— наниматель разрушает, портит жилье, использует его не по назначению, систематически нарушает интересы соседей.

Без решения суда выселить квартирантов в рамках действующего договора найма жилья невозможно. Исключение допускается только в том случае, если в договоре предусмотрены основания, по которым наймодатель может досрочно расторгнуть договор без суда, по одному лишь письменному уведомлению жильцов.

Поэтому следует тщательно прописать все случаи, когда наймодатель может досрочно отказаться от договора.

Кроме того, закон прямо запрещает расторгать договор найма жилья, если сменился собственник или наниматель (в последнем случае нанимателями становятся солидарно проживающие в квартире лица, которые были указаны в договоре).

Если собственник обратился в суд с требованием расторгнуть договор найма из-за того, что наниматель разрушает жилое помещение или нарушает интересы соседей, суд может дать ему срок для «исправления» и отсрочить выселение до года. Правда, действует это правило только для долгосрочного договора найма.

Таким образом, сдавая квартиру в аренду, лучше заключать договор сроком до года, без пролонгации, а по истечении срока заключать новый договор, если жильцы показали себя с хорошей стороны.

Подробную консультацию по этому и любому другому вопросу можно получить в юридическом агентстве «Линия защиты», телефон: 8 920 311-71-55.

Вячеслав ХАЙРУЛИН, юрист агентства «Линия защиты»

Поделиться ссылкой:
  • Добавить ВКонтакте заметку об этой странице
  • Мой Мир
  • Facebook
  • Twitter
  • LiveJournal
  • В закладки Google
  • Google Buzz
  • Яндекс.Закладки
  • LinkedIn
  • Reddit
  • StumbleUpon
  • Technorati
  • del.icio.us
  • Digg
  • БобрДобр
  • MisterWong.RU
  • Memori.ru
  • МоёМесто.ru
  • Сто закладок